La Riforma del Condominio con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha ridisegnato gran parte degli articoli del codice civile, dal 1117 al 1138, dando, così, ai proprietari delle unità immobiliari, agli amministratori di condominio e ai vari condomini un insieme di indicazioni e regole per capire come comportarsi per vivere meglio gli spazi, gli impianti e i servizi comuni. Possiamo definire l’impianto idrico come l’insieme delle tubature predisposte per la distribuzione dell’acqua alle singole utenze. Generalmente si compone di una conduttura ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, che funge da collettore da cui si dipartono le colonne montanti che, salendo verticalmente, vanno a servire le varie unità immobiliari poste ai piani soprastanti. Alla sommità di ciascuna colonna montante è posta una valvola per il richiamo dell’aria nel caso di mancanza di flusso idrico. Al fine di garantire una corretta e costante affluenza dell’acqua per tutti i piani dell’edificio, l’impianto può essere dotato di un’autoclave, da considerarsi come proprietà comune. Per quanto riguarda la parte di impianto comune saranno tutti i condòmini a provvedere al suo corretto mantenimento e conseguente suddivisione dei costi. Invece, per le parti private, saranno i singoli proprietari ad avere la responsabilità di mantenimento e sopportazione dei costi. Pertanto gli stessi non potranno pretendere che sia l’Amministratore a preoccuparsi della riparazione di guasti non derivanti dai tubi montanti comuni.
Oneri di conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto
Il condominio è tenuto a mantenere in efficienza l’impianto idrico comune, trattandosi di un servizio essenziale e irrinunciabile. Gli oneri derivanti dalla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto vengono normalmente ripartiti tra i condomini che usufruiscono del servizio in ragione delle quote millesimali, salvo diverse disposizioni del regolamento di condominio.
A norma dell’art. n. 1102 del Codice Civile, ciascun condòmino ha il diritto, in ogni tempo, ad allacciarsi all’impianto comune dell’acqua, qualora la sua proprietà’ ne risulti sprovvista. Ogni spesa di allacciamento è da ritenersi a suo carico e le opere dovranno essere eseguite senza danneggiare l’impianto e le parti comuni.
Ripartizione delle spese secondo le quote millesimali
Diversamente da quanto sopra esposto, per quanto riguarda la ripartizione delle spese di acqua potabile, il criterio da adottare è differente. Infatti all’interno dell’edificio il consumo dell’acqua potabile varia da condomino a condòmino, a seconda dell’ampiezza della proprietà esclusiva, del numero di abitanti e della destinazione. E’ da ritenersi quindi illegittima una delibera assembleare che approvi il criterio di ripartizione delle spese di acqua in base alla tabella millesimale, poichè la ripartizione delle spese dovrà avvenire in base ai consumi o in base all’uso potenziale che ciascun utente può fare, salvo diversi accordi contrattuali. L’esistenza di contatori di acqua per ciascuna proprietà consente di determinare in modo preciso le spese che ogni condòmino dovrà sostenere a seguito della lettura del contatore. Qualora invece, i contatori non siano presenti, il metodo di ripartizione più consono sarà quello basato sul numero degli abitanti dell’unità, indipendentemente dalla loro età.
Installazione autoclave
In un condominio di notevoli altezze, spesso nasce la necessità di installare un impianto autoclave per permettere anche agli abitanti dei piani più alti di usufruire di un servizio idrico efficiente. Tuttavia, la spesa di installazione e manutenzione non viene sempre accettata dagli inquilini dei piani più bassi in quanto non ritengono tale spesa come essenziale. Essi infatti, al fine di impedire l’installazione, sostengono spesso che si tratti di una innovazione: la tesi è infondata. L’autoclave non cambia la consistenza o la destinazione dell’impianto idrico esistente, bensì’ lo modifica. La spesa quindi va ripartita fra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali in quanto da considerarsi come un servizio comune ed essenziale.
Sicurezza dell’impianto
Per l’installazione, la trasformazione, l’ampliamento e manutenzione di tali impianti occorre, a norma di legge, rivolgersi a imprese abilitate le quali, al termine dei lavori, sono obbligate a rilasciare una dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di legge.
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